2017年8月15日 星期二

在英國買房?一站式詳解六類英國房產稅

Posted on 上午12:14 by hychan




更新: 2017-02-10 8:26 PM   標籤: 房產稅法, 投資機會, 海外不動產, 海外地產, 海外房地產, 海外房產, 海外投資, 英國房地產, 英國房產稅法, 英國置業, 英國買房, 英國買樓
【大紀元2017年02月09日訊】引言:新年前後,許多華人來到英國。他們不僅僅是旅遊觀光,也在尋找新一年的投資機會。無論是個人使用還是長期投資,在英國置業都會涉及到很多稅務方面的問題。為買家們能輕鬆購房,我們為您總結了在英國置業最可能會涉及的6類稅收,希望對廣大買家有所幫助。
在英國買房可能會涉及的稅收有6類:買房時徵收的印花稅、對房產進行出租所得收入徵收的個人所得稅、對房產出售徵收的資本所得稅、贈與房產時的贈與稅及遺產稅。下面筆者就來詳細為您分析一下這幾類稅如何計算。
一、印花稅SDLT

1. 住宅地產的印花稅
只要在英國買房都需要繳納印花稅(SDLT)。印花稅由英國稅務部門徵收,通常,必須在房產交易完成的30天內繳納。印花稅按照階梯性收費,具體收費標準見表1。
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財政部已經確認從2016年4月1日開始,任何已經擁有房產的人(即使這套房產不在英國)在購買超过4万英镑的房產時,需要繳納額外的3%印花稅(Stamp Duty),無論是用於自住的還是用於購房出租的投資。如果買賣雙方在2015年11月25日已經交換了合同,那麼即使在2016年4月1日之後完成交易,也不受額外的3%稅率影響。
*如果交易價格在4萬英鎊以下或是篷車、船屋、活動房,則不需繳納額外的印花稅。
計算方法:
例如,如果您買了£345,000房子(首套房子),SDLT的計算方法如下:
125,000 *0%+(250,000-125,000)*2%+(345,000-250,000)*5%=7250(英鎊)
英國稅務與海關總署(HMRC)官方網站也提供了印花稅的線上計算器。
同樣,如果您買了£345,000房子(第二套房子),SDLT的計算方法如下:
125,000 *3%+(250,000-125,000)*5%+(345,000-250,000)*8%=17600(英鎊)
如下是一些細節:
·對於那些由於搬家而暫時擁有兩套房產的人(已購買第二套房產,但第一套房產還沒有及時賣出去),時間期限從原來的18個月延長至36個月。也就是說,從購買第二套房產開始的三年中,只要能把原來的房產賣出去,就可以要求退還(而非直接免除)這部分稅款。
·如果購買的房產是用於「替代」自己的主要住處,那麼無論該人有多少房產,購買用於「替代」自己的主要住處的房產都不需要承擔額外的印花稅率(36個月之內)。但是如果某人已有用於出租的房產,然後又購買了一所「作為」主要居所的房產,那麼需要承擔額外的印花稅。
·對於最近(36個月之內)繼承的房產,而且持有的股份不高於50%,較高的印花稅率將不會記入。
·分居的夫妻將會被視為「獨立的實體」,因此房產數量以及印花稅率將會被分別計算。
·大型投資者(例如購買了15座房產以上的投資者)也將承擔額外的印花稅。
·買家在填寫SDLT文書的時候才需要正式聲明他們是否持有額外的房產。

2. 商業地產的印花稅變化
一些買家為了應對額外印花稅、出租房利息免稅額減少等一系列新政策的對收益的侵蝕,選擇投資商業地產或者商住兩用型房。在購買第二套住宅或投資出租房時需要繳納額外3%的印花稅。然而,商住混合型房產免於徵收額外印花稅。
但是,商住混合型房產印花稅低並不代表投資商住房就一定優於投資住宅房產。對於個人投資者,購買商業地產時必須申請商業抵押貸款,與普通的BTL貸款相比,利率要高。
·現在英格蘭和威爾士的商業地產的印花稅土地稅,將換為「切片」式的收稅制度,落在不同區間的稅率不同(表2):
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例如,如果您買了£345,000商業地產,SDLT的計算方法如下:
15,0000 *0%+(250,000-150,000)*2%+(345,000-250,000)*5%=6750(英鎊)
如果是租約業權(leasehold)的房產,印花稅取決於淨現值(Net Present Value,編注:對於租約業權的房產,其價值會隨著租約期限的臨近而逐年降低,因此會用淨現值來衡量)。2016年3月的預算聲明中添加了一個新的印花稅區間2%,對應淨現值超過500萬英鎊的租約商業房產。
二、個人所得稅Income Tax
按英國稅務海關總署規定,如果您出租房產收取租金,那麼租金所得需要繳納個人所得稅。個人所得稅歸英國稅務及海關總署收取和管理。一般情況下,在上繳個人納稅申報前,納稅人需要以預付款的形式來預繳稅款,分別在稅務年度中的1月31號和7月31號前繳納,如果還有餘額需要繳納,則需要在下個1月31號之前繳清。有些華人投資者沒有常年居住在英國,可以由委託機構代繳,也可等英國財政年度結束時補交一年的稅款。有些華人投資者的收入來源有英國境內的收入和英國境外的收入兩部分。那麼按照中英兩國政府簽訂的稅收協定,明確申明任何來自英國的財產的收益,如果已經在英國繳稅,在中國將享受免繳稅款的政策,避免了中國房產投資者重複納稅。
如果您是房東,不要忘記有一些開銷是可以算作經營成本而不用繳稅的。這些支出包括:
 水費、地租和市政稅(除非租客支付);
 天然氣和電費(除非租客支付);
 一般的維修和裝飾,但不包括改建或增建的開支;
 建築物和財產保險費;
 您購買房產支付抵押貸款的利息;
 您付出的服務費,您提供的包括園丁和清潔工的工資;
 出租或地產代理費、尋求新租戶的廣告費用;
 續簽租賃協定時的法律及專業費用;
 如果您出租的是帶家具的房子,房租淨收入的10%可以算作您出租房產中家具和設備的磨損費。
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按揭還款的免稅額减少
如果在購買房產時向銀行申請了按揭貸款,那麼付給銀行的按揭貸款的利息部分,也可以抵消部分稅額。當前,稅費減免額度取決於按揭還款額和個人所得稅率區間,對於個人所得稅階處於40%以上的納稅人,稅費減免額度為利息的40%或45%。但是從2017年4月開始,這個比例將會逐年降低,至2020年4月時,將降至所有人均為20%。沒有申請抵押貸款直接擁有其物業的房東,不會受到此變化的影響。而對於用抵押貸款購買租賃房產的投資者就意味著您繳的稅增加進而收益減少。
房東在計算自己的個人所得稅時,「財務成本」將可以用於一部分的免稅,免稅的額度等於「財務成本」乘以基本個人所得稅率( 20%)。「財務成本」( Finance Cost)包括:按揭(Mortgages)、貸款( Loans,包括購買家具的貸款)以及透支( Overdrafts)等。具體計算見如下的例子:
例如,年收入30,000英鎊,持有一套出租房,年租金收入8,000鎊,利息還款2,500鎊,其它可以抵扣的支出1,200鎊(比如物業費,仲介費之類)。當出租房利息免稅額取消後,這位個人所得稅稅率為20%的房東將受到哪些影響?(詳見表4)
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對於低收入者,幾乎沒有影響。
如果,對於年收入40,000英鎊,持有一套出租房,年租金收入8,000鎊,利息還款2,500鎊,其它可以抵扣的支出1,200鎊。當出租房利息免稅額取消後,這位個人所得稅稅率為40%的房東將受到哪些影響?(詳見表5)
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對於高收入者,淨收益減少了。
不過需要說明的是,出租房利息免稅額取消的新政策不適用於商業地產。由於商業地產將不適用於這一新政策,購買混合用途房產的個人房東仍可繼續申請利息減免。


三、資本利得稅Capital Gain Tax
資本利得稅是對出售資產所得收益徵收的稅金。只要房產在英國,無論是個人還是公司都會涉及到這項稅費。但資本利得稅只針對購房出租的投資房產,被劃為「主要私宅」(Principal Private Residence)的房產可以減免这部分CGT。也就是说,您在英國賣掉您唯一或主要自住房(Only or main residence),一般来说不需要交資本利得稅。
而且如果您對房產進行過裝修改造,可以用該項支出扣稅。對個人而言,英國資本利得稅稅率分為18%和28%兩種,取決於該年度中落在哪個個人所得稅區間。
2015年4月6日對於海外買家來講是一個重大的時間。這個時間之前的海外買家在英國賣掉房子之後是不需要繳「資本利得稅」的。而2015年4月後,這個條款就被取消,海外買家也要繳納「資本利得稅」。
資本利得稅的繳稅比例如下:低於32,000英鎊的收益部分繳納10%稅款,超過32,000英鎊收益,超過的部分繳納20%的稅款。非英國居民每人每年有11,000英鎊的稅款免交額度。其中10%和20%是根據2016年3月16日新的財政法案規定,由原有的18%變更為10%,28%變更為20%。


四、繼承稅和遺產稅Inheritance Tax
繼承稅(Inheritance tax)是針對贈與子女(或他人)的財物所徵收的稅種,並非僅是房產或遺產。因此,無論是代交首付還是贈與房屋,都會涉及到繼承稅。如果父母在饋贈後的七年之內去世,七年之內所有贈與子女的禮金都會被記入遺產總額之中,如果超過起征點,將被徵收繼承稅,具體見表6。
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目前,價值不超過32.5萬英鎊的房產不涉及繼承稅,其上的繼承稅率為40%。由於英國房價,特別是倫敦房價在最近幾年中大幅上漲,但是繼承稅的起征點卻被一直凍結在32.5萬英鎊,很多本不應被徵收繼承稅的房產也被劃入這個範圍。調查發現遺產稅是所有稅收中最不受歡迎的稅種,即便是工党的選民,對此也頗有微言。所以這項改變可以說是姍姍來遲的利好消息。
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.遺留給子女的房產免稅額度會逐年上漲,至2020/21年時將為每人50萬英鎊,夫婦可以共留下100萬英鎊的免稅房產給子女。
.如果業主選擇賣掉大房產,換成小房產(Downsize)居住,這項免稅額度也適用。
但是對於昂貴的房產,則不會獲得這項減免。從200萬英鎊以上開始,這項稅收減免將逐漸降低,至235萬英鎊以上的房產,將不會享受到這項稅收減免。此外,這項調高的稅收減免只針對作為主要居所的房產,不包括其它財富來源。


五、增值稅 VAT
由於購房需要雇用很多專業人士,包括:房產代理、律師、估價師、調查師等等。這些都是您購房的前期費用,而且別忘了,他們的收費都要加上20%的VAT增值稅。
一般而言,因為賣家需要委託房屋仲介為房產制定行銷策略,並在市場上掛牌出售,因此絕大多數的地產代理是代表賣家的利益,而這部分代理費用自然也由賣家自己承擔,而不需買家擔心,通常為成交額的1 – 3%。
但是由於很多海外購房者都不熟悉英國市場,特別是華人買家更受到語言的障礙,因此很多人會聘用買家代理(Buying Agent)。他們會按照您的需求挑選房產、陪同參觀、替您議價、聯繫所需的各類專業人士(律師、會計、評估師等)及協助完成購房手續,雖然收費不貲(傭金為成交額的0.5%~3%),但是對於不熟悉英國市場或者遠在萬里之遙的海外買家,聘請買房代理説明他們買房與處理和買房有關的事宜是值得考慮的。


六、市政物業稅 Council Tax
在英國,所有的房產都要向地方政府上繳市政稅,用來支付地方的公共服務設施費用,類似中國的地稅。通常情況下,英國的市政物業稅額每年在900-3000英鎊之間。
在很多情況下,房主可以申請減免市政物業稅。比如,房客全部為全日制學生可申請免交市政物業稅;如果是出租房屋,房主可以申請大多數市政物業稅由租客承擔;如果房子沒有被出租,但並不是房主的主要居住地,也可申請減免物業稅(很多海外投資者滿足這一條);空房或符合特殊福利條件的房產可申請減免物業稅,等等。◇

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